Czy można mieszkać na plaży?

-
Tak dosłownie niezupełnie, ale z wakacyjnych podróży całkiem sporo turystów wraca natchnionych pomysłem na zakup lokum w ośrodku wypoczynkowym.


Jak pisze Rzepa

Niekwestionowanym liderem na tym rynku pozostaje Hiszpania, gdzie można kupić lokum nawet poniżej 1 tys. euro za mkw. (ok. 4,3 tys. zł), choć z pewnością tak atrakcyjnej oferty nie znajdziemy w pierwszej linii brzegowej, a takie wynajmują się najlepiej. Apartamenty przy plaży średnio kosztują 3 - 4 tys. euro za mkw.(13 – 17 tys. zł). Na przykład, jak podają przedstawiciele Wealth Solutions, w Alicante 70-metrowy apartament w odległości 1 km od morza kosztuje 75 tys. euro (ok. 323 tys. zł), czyli ok. 1 tys. euro za mkw, podczas gdy na Costa del Sol ceny są już wyższe - 2,7 - 8,5 tys. euro za mkw.( 11,6 – 36,6 tys. zł). Na Teneryfie, w Playa Paraiso, można natomiast kupić 32-metrowy apartament za 60 tys. euro (258 tys. zł), czyli ok. 1,9 tys. euro za mkw. (8,2 tys. zł). - Dla porównania, apartament w Sopocie kosztuje ok. 15-17 tys. zł za mkw., podobnie jak na Wyspach Kanaryjskich – zauważa Piotr Suchodolski.

Co istotne, w ubiegłym roku w Hiszpanii przychody z turystyki były największe ze wszystkich państw europejskich. - Głównym powodem wysokiej stopy zwrotu są ceny kupna nieruchomości, o połowę niższe w porównaniu do ofert z 2008 r., jak i też bardzo długi sezon, trwający od maja do końca października oraz możliwość dotarcia tanimi liniami lotniczymi praktycznie z wszystkich portów Europy. Za apartament nad morzem w cenie 100 tys. euro (ok. 430 tys. zł) możemy uzyskać z wynajmu 500 euro (ok. 22 tys. zł) tygodniowo w sezonie – opowiada Jacek Szyc, właściciel agencji nieruchomości Carisma.

Podaż ofert w Hiszpanii nadal jest bardzo duża, a sprawdza się przede wszystkim bardzo atrakcyjna lokalizacja - oferty w drugiej czy trzeciej linii brzegowej już nie przyniosą takich zysków z najmu i mogą okazać się chybioną inwestycją.

Tanie propozycje czekają też w Grecji i Bułgarii. Np., jak podaje Piotr Suchodolski, apartament o pow. 75 mkw., w wysokim standardzie, znajdujący w prestiżowej części znanego greckiego kurortu Kallikratia, nad Morzem Egejskim kosztuje zaledwie 110 tys. euro (473 tys. zł). Podobnie ceny obowiązują na Cyprze.

Jeszcze taniej jest w Bułgarii. Płacąc 600 euro za mkw. (2,6 tys. zł), można stać się właścicielem apartamentu w trzeciej linii brzegowej, czyli bez widoku na morze, natomiast lokale bezpośrednio nad morzem kosztują średnio 1,5 - 2 tys. euro (6,5 – 8,6 tys. zł) za metr.

Jednak zdaniem Jacka Szyca, Bułgaria - podobnie jak Egipt - nie istnieją na drodze inwestorów. – W tych krajach o klienta konkurują ze sobą biura podróży oferując w niskich cenach pobyt, wyżywienie i przelot. W przypadku najmu prywatnego apartamentu klient płaci sam za wszystko, a lot do Egiptu jest drogi. Do niedawna popularna była również Chorwacja. Ale ceny nie spadły tam tak bardzo jak w Hiszpanii, przez co automatycznie spadło zainteresowanie nieruchomościami - tłumaczy Jacek Szyc. Dodaje, że w przypadku Grecji czy Portugalii, potrzeba jeszcze co najmniej dwóch lat by inwestorzy zaczęli być bardziej aktywni.

Tymczasem, to właśnie w egipskiej Hurghadzie przedstawiciele biura Nieruchomości za Granicą upatrują dziś najwyższych zysków z najmu, przy jednocześnie niskiej cenie kupna mieszkania.

– Półtora roku temu, gdy w Egipcie rozpoczęła się rewolucja, liczba turystów nieco zmalała ale trwało to 2-3 miesiące, po czym sytuacja wróciła do normy i niemal tyle samo turystów zaczęło tu przyjeżdżać co przed rewolucją. Hurghada jest nadal jednym z najbardziej popularnych kurortów turystycznych wśród Europejczyków, a od chwili ogłoszenia nowego prezydenta Egiptu notowania na giełdzie idą cały czas w górę - opowiada Joanna Kaczyńska, dyrektor biura Nieruchomości za Granicą.

Szacuje, że zysku z najmu najtańszych nieruchomości, np. kawalerka typu studio za 7,5 tys.funtów brytyjskich, czyli ok. 40 tys. zł, przyniosą 10 – 15 proc. stopę zwrotu w skali rocznej.

Większe, droższe i o wyższym standardzie lokale przyniosą nieco niższą stopę zwrotu. – Na lokale w kompleksie hotelowym Royal Beach, na które jest obecnie największy popyt, nabywcy otrzymują gwarantowany zysk z najmu do 8 proc. Sami mogą z apartamentu korzystać przez 3 – 4 tygodnie w roku. Najtańsze apartamenty kosztują 28 tys. funtów (148,4 tys. zł) – opowiada Joanna Kaczyńska.

Dodaje, że niezłe zyski, ale przy znacznie droższych cenach kupna, przyniosą również lokale w apartamentowcach na Wyspach Zielonego Przylądka. Na Capo Verde, nazywanych często Karaibami Europy, trzy pokojowy apartament kosztuje 185 tys. euro (niecałe 800 tys. zł), a kawalerka typu studio – 140 tys. euro (ok. 602 tys. zł). Tu również można zyskać z najmu ponad 9 proc. wartości kupna lokum w skali roku, a właściciele mają je do własnej dyspozycji przez 5-6 tygodni.

Nabywców ostatnio przyciągnęła inna z naszych ofert - apartamenty lub udziały w nich – w inwestycji w Walii. Koszt udziału w takim apartamencie wynosi np. 30 tys. funtów (ok. 160 tys. zł) Kupujący wpłaca 50 proc. tej ceny, a pozostałą połowę spłaca przez 10 lat przy pomocy kredytu deweloperskiego, który nie jest oprocentowany. Przez pierwsze 15 lat właściciel uzyskuje gwarantowane zyski 10 proc. rocznie, a jeśli za 15 lat będzie chciał odsprzedać swój udział, deweloper oferuje gwarancje odkupienia w wysokości 150 proc. zapłaconej ceny. Łatwo więc obliczyć, że po 15 latach do naszej kieszeni trafi 60 tys. funtów (318 tys. zł), a gwarantowany najem przyniesie w tym czasie kolejne 45 tys. funtów (niemal 240 tys. zł). Jest to więc inwestycja o bardzo niskim ryzyku i dlatego tak popularna – przekonuje Joanna Kaczyńska.

W Pulsie Biznesu znajdujemy ciekawe obserwacje

Inwestowanie w nieruchomości zagraniczne przestało być traktowane jako luksus. Kryzys, który dotknął światowy rynek nieruchomości, spowodował znaczny spadek cen lokali zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To z kolei zachęciło inwestorów do lokowania kapitału w sektor nieruchomości, zwłaszcza w krajach rozwijających się.

Najtaniej jest w Bułgarii, gdzie niewielkie mieszkanie w nowym budynku w Słonecznym Brzegu można kupić już za niecałe 100 tys. zł. Niestety Bułgaria ostatnio straciła na popularności, bo duża podaż lokali powoduje, że mieszkanie trudno później wynająć, a tym bardziej sprzedać. Teraz największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Egipt, gdzie ceny nieruchomości zaliczają się do najniższych.

Najdrożej jest w Grecji. Ćwierć miliona złotych to minimalny budżet, z jakim można szukać niewielkiego lokalu w najpopularniejszych miastach Krety.

Długoletnia inwestycja

Niestety, choć kupić można tanio, na wzrost wartości nieruchomości trzeba długo czekać. Od zagranicznych nieruchomości mogą odstraszać inwestorów prognozy analityków, którzy spodziewają się dalszej korekty cen w wielu krajach. Na przykład w Hiszpanii, zgodnie z rządowymi szacunkami, przynajmniej do 2014 r. ma trwać wchłanianie przez rynek obecnej podaży nieruchomości (ich liczba w połowie 2011 r. była szacowana na 0,7 mln).

W Bułgarii i Chorwacji pośrednicy wciąż mówią o niewielkiej liczbie zawieranych transakcji. Według badania przeprowadzonego przez „Croatian Times”, przeciętna nieruchomość w Chorwacji będzie w 2012 r. o 8 proc. tańsza niż w 2011 r. Większość obserwatorów rynku nie spodziewa się też wzrostu cen nieruchomości związanego z przystąpieniem Chorwacji do Unii — ocenia Bartosz Turek, analityk agencji Home Borker.

Uwaga na kurs

Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy też zwrócić uwagę na konsekwencje wahań kursowych. Tendencja do spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz najmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty.

Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia złotego. Wpływ zmian kursowych z ostatnich lat na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości warto prześledzić na konkretnym przykładzie.

Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 r., to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny go cieszyć. W lutym 2004 r. euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych. Ale gdyby dokonał inwestycji na przykład na początku 2004 r. przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę — wyjaśnia Bartosz Turek.

Wahania kursowe mają duże znaczenie także w przypadku kosztów zarządzania nieruchomością. Mogą być one sporo wyższe niż w Polsce, szczególnie, jeśli właściciel rzadko odwiedza swój lokal. Firma specjalizująca się w obsłudze mieszkań i dbająca o ich wynajem pobiera wynagrodzenie bez względu na to, czy znajdzie najemcę, czy nie — ostrzega Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group.

Trudno o kredyt

Banki w Polsce rzadko udzielają kredytów na nieruchomości za granicą, nawet jeśli lokale znajdują się w innym kraju członkowskim Unii Europejskiej. Warunkiem udzielenia pożyczki w niektórych instytucjach (np. w Deutsche Banku) jest zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością mieszkaniową (dom, mieszkanie) znajdującą się w Polsce.

Ograniczenia kredytowania zagranicznych nieruchomości wynikają z trudności, jakie mogłyby się pojawić przy ewentualnej windykacji. Ponadto w przypadku problemów finansowych kredytobiorcy istnieje duże prawdopodobieństwo, że taki kredyt przestałby być spłacany jako pierwszy. Strata zagranicznej nieruchomości byłaby mniej bolesna niż utrata lokalu będącego miejscem zamieszkania.

Okiem eksperta

Planując kupno nieruchomości za granicą, należy sprawdzić, czy cudzoziemiec w ogóle może ją nabyć w danym kraju. W wielu państwach to zabronione lub znacznie ograniczone. Obostrzenia mogą dotyczyć określonych rodzajów nieruchomości (np. rolnych, o znaczeniu strategicznym dla bezpieczeństwa państwa lub przeznaczonych pod konkretny rodzaj inwestycji).

Przed transakcją warto się także zorientować, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz czy potwierdzają go dane zawarte w oficjalnych rejestrach i dokumentach dotyczących własności. Istotne jest również ustalenie, czy nieruchomość lub sprzedający nie są obciążeni długami, które przejdą na kupującego. Należy też oszacować koszty dodatkowe związane z nabyciem (lokalne opłaty, podatki i prowizje), jak również z utrzymaniem nieruchomości (opłaty za administrowanie, podatki od nieruchomości).

Kawałek hotelowego tortu

Nową formą inwestowania jest apartament w condohotelu. – Condohotel ma standard tradycyjnego hotelu, ale pokoje i apartamenty są własnością indywidualnych inwestorów. Właściciel lokalu może zarabiać na wynajmie, a także korzystać z niego jako gość w określone dni w roku. W tym czasie nie bierze udziału w podziale zysków z działalności hotelowej.

Połowę przychodów z wynajmu zatrzymuje operator hotelu, pozostałą kwotę dzieli między właścicieli apartamentów zależnie od ich metrażu. Im apartament jest większy, tym większy udział w zysku – wyjaśnia Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych w firmie Cushman & Wakefield. Obecnie w systemie condo działa w Polsce już ponad 150 obiektów. Większość z nich to hotele cztero- lub pięciogwiazdkowe, jak np. hotel Marine i Sand Hotel w Kołobrzegu, Platinum i Willa Port w Ostródzie czy Bellamonte w Zakopanem.

Zdaniem Kamili Góreckiej- Kirwiel ze spółki Condohotels Group nieruchomościami wakacyjnymi interesują się głównie zamożni klienci, dlatego ten sektor jest mniej zależny od wahań koniunktury. – Oferujemy pokoje i apartamenty condo w Hotelu Platinum Aqua Fun & Events w Ostródzie. Ich właściciele będą mogli liczyć na zyski sięgające 10-11 proc. rocznie. W naszej poprzedniej inwestycji Willa Port Conference Resort & SPA gwarantowaliśmy zwrot 25 proc. zainwestowanego kapitału w trzy lata – podkreśla Kamila Górecka-Kirwiel.

Inną możliwością inwestowania na rynku nieruchomości wakacyjnych jest zakup tradycyjnego apartamentu w nowo budowanych obiektach w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych w Polsce i za granicą. W tym wypadku deweloperzy często oferują również usługę pośrednictwa w wynajmie. – W hotelu Baltic Park w Świnoujściu obłożenie apartamentów na wynajem wynosi ponad 55 proc., co przy przeciętnych cenach wynajmu 300 zł za dobę pozwala uzyskać ponad 7 proc. stopy zwrotu rocznie, a to dużo więcej niż na lokacie bankowej.

W tym roku wszystkie apartamenty już od kwietnia były zarezerwowane na cały sezon. Ponadto rozwój innych usług turystycznych: restauracji, kawiarni, biur turystycznych, które oferują wycieczki, powoduje znaczne przedłużenie sezonu – mówi Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający z firmy Kristensen Group, która jest inwestorem Baltic Parku.

Profity z plaży i morza

Zdaniem deweloperów popyt na wakacyjne apartamenty nie słabnie. – W condohotelu Willa Port w Ostródzie wszystkie lokale są już sprzedane, choć obiekt został oddany do użytku dopiero w styczniu tego roku – mówi Kamila Górecka-Kirwiel. Równie szybko sprzedały się apartamenty w Rezydencji Park w Mielnie, której inwestorem jest spółka Mielno Holding – Firmus Group. Budowa zakończyła się w lipcu.

Wszystkie lokale wykończone są pod klucz. – W ramach całorocznej obsługi inwestycji przygotowaliśmy też pakiet zarządzania apartamentami pod wynajem dla tych klientów, którzy planują zakup mieszkań nie tylko na własny użytek, ale też jako inwestycję – mówi Cezary Kulesza, kierownik działu marketingu i sprzedaży Mielno Holding – Firmus Group.

W czerwcu w Mielnie budowę apartamentowca rozpoczęła spółka Dune zachęcona sprzedażą lokali w swojej poprzedniej inwestycji Rezydencja Park. Nowy budynek będzie
usytuowany 200 metrów od plaży. W podobnej odległości od morza, ale w Dziwnówku, wybuduje apartamenty firma Kristensen Group. – Apartamenty Przy Morzu pod względem wielkości i ceny będą dostosowane do możliwości średniozamożnych rodzin. Dwupokojowy apartament z dużym tarasem położony 50 metrów od plaży będzie kosztować 260 tys. zł brutto – zapowiada Jacek Twardowski. Niestety nie wszędzie sprzedaż idzie tak dobrze. W 2007 roku w Węgorzewie oddano do użytku Apartamenty Żeglarskie Vęgoria. W budynku znajduje się 41 lokali, właścicieli znalazło na razie kilkanaście.

Okazje za granicą

W ostatnim czasie pojawiła się sposobność inwestowania w lokale zagraniczne. Największym i jednocześnie najtańszym rynkiem nieruchomości wakacyjnych jest Bułgaria. Blisko 35-metrowy apartament w nowym budynku kosztuje tam około 100 tys. zł. Według serwisu otoDom.pl największy wybór mieszkań jest w kurorcie Słoneczny Brzeg.

Rynek nieruchomości w Bułgarii szybko się rozwija. Powstają tu nowe apartamentowce, rozbudowuje się infrastruktura turystyczna i rekreacyjna – mówi Stanisław Lewicki, ekspert ds. zagranicznych rynków nieruchomości i szef agencji nieruchomości ILS Poland.

Coraz większą popularność zyskuje również Turcja, która jest nieco droższa niż Bułgaria. Piotr Kotwicki, dyrektor serwisu otoDom.pl, zapewnia, że i tutaj można trafić na cenowe okazje. Studio w apartamentowcu położonym 500 metrów od morza kosztuje około 125 tys. zł. Atrakcyjna jest też Hiszpania, gdzie na 40-metrowy apartament trzeba wydać 200 tys. zł.

Ci, którzy nie chcą na własną rękę zajmować się wynajmem lokalu, powinni rozważyć kupno mieszkania z gwarancją zysków z wynajmu lub skorzystać z usług wyspecjalizowanej firmy. Najwięcej takich ofert jest w Egipcie, Grecji i we Francji.

Ile to kosztuje?

Jak zwykle coś za coś. Albo „sprawdzone” oferty w czwartym rzędzie, albo „niesprawdzone” beachfront. Ryzyko kosztuje, ale też jest odpowiednio nagradzane, trzeba jedynie wiedzieć, gdzie się ono sytuuje.

Co oferują nowe kierunki

• Stabilność. Nowe, wschodzące i aspirujące rynki typu Turcja i Egipt, skutecznie rywalizujące o klientów wystraszonych strajkami i poziomem cen w Grecji, dbają o wewnętrzną i zewnętrzną stabilność polityczną i finansową, opierając się na USA i NATO w polityce zagr. i lekko autorytarnym reżimie w polityce wewn, co skutkuje raz na pokolenie zmianą dyktatora, ale tez porządkiem na ulicach i niską przestępczością.
• Stosunkowo niskie ceny i mało zmienny kurs walutowy. Turystyka i nieruchomości są znaczącym źródłem miejsc pracy i dochodu, więc są chronione m.in. przez bank centralny. Efekt jest taki, że długo jeszcze wydając niemiecki zasiłek będzie można żyć tam po królewsku.
• Wysokie roczne stopy zwrotu, ok. dwukrotnie większe od „dojrzałych”. W Egipcie można nabyć kondo z gwarancją wynajmu 8% wartości rocznie, czyli zwrot inwestycji po kilkunastu latach.
• Duże rabaty i kredyt deweloperski – nie trzeba zaciągać kredytu u siebie.
• Wysoki standard nowych obiektów, budowanych od zera w dogodnym otoczeniu, z całą infrastrukturą wypoczynkową. Oferowane są lokalizacje beachfront, tzn. przy samej plaży, przystani, z własnym basenem, bez żadnych dopłat, kiedy w „tradycyjnych” ośrodkach takie należą już wyłącznie do ekskluzywnych hoteli i nie ma ich na rynku.
• Wszystkie udogodnienia w standardzie: baseny, siłownie, klimatyzacja, ochrona, kablówka, internet, obsługa, transport taxi, autobus, bilety lotnicze.
• Wykwalifikowany personel i przyjaźni urzędnicy na miejscu. Wbrew oczekiwaniom łatwość załatwiania formalności.
• Niskie podatki i opłaty.
• W przypadku krajów spoza UE brak raportowania do skarbówki.
• Poufność transakcji oraz możliwość różnorodnej realizacji, także gotówką.