O budownictwie mieszkaniowym słów kilka

NBP twierdzi w raporcie inflacyjnym, że malejące koszty budowy, spowodują, że deweloperom opłaci się budować.

To jest taka informacja “że będzie lepiej, bo powinno”, trzeba pracować nad wskaźnikiem optymizmu konsumenta.

Analizowanie tego rynku w oderwaniu od kredytu można sobie po prostu darować, bez niego obrót dotyczyć będzie faktycznie tylko ludzi mogących zapłacić gotówką, a to bardzo płytki rynek i w żaden sposób nie interesuje Kowalskiego.

Ostatni szczyt sinusoidy koniunktury wywołał taką falę efektywnego popytu, że wielu ludziom, którzy umieją posługiwać się kalkulatorem, wydwało się, że pieniądze leżą na ulicy, no bo tak to wyglądało. Każdy, kto czuł się na siłach zajmował się “deweloper-ką”, niestety zaczęły się tym też zajmować bezpośrednio firmy budowlane, które były swoim własnym brakarzem, inspektorem nadzoru i ekonomem. Spowodowało to to, że w tym czasie w samym tylko 1 dużym mieście powstało ok 40 nowych firm.

Pierwszym efektem rynku, była ogromna podwyżka cen gruntów. Padały rekordy, a właściciele gruntów urządzali nieomal przetargi. Ceny za grunt od tego czasu ustalano na podstawie szacunkowej wielkości PUM tzn. powierzchni użytkowej mieszkań, które będzie można wybudować, średnia cena PUM w tym czasie wynosi ok. 1.500,- Warto pamiętać, że to nie jedyne koszty związane z gruntem, trzeba go zazwyczaj jeszcze uzbroić w media i komunikację, mimo, że należy to do zadań własnych gmin.

Drugim efektem w związku z ilością postępowań jest paraliż urzędów wydających odpowiednie decyzje (z doświadczenia wiem, że zatrudniają tam ludzi wyłącznie z paraliżem ośrodków decyzyjnych, o komunikacyjnych nie wspomnę). Postępowanie administracyjne z 2 lat przedłużyło się w najlepszym razie do 3 (choć ostatnie rekordy to 8 lat przy w miarę prostym postępowaniu). Wbicie 1 łopaty w przypadku nowych firm nastąpiło 2007 i 2008. Takich mieszkań czy to gotowych czy w fazie zaawansowanej realizacji jest teraz sporo, tylko czy ludzie będą chcieli kupować mieszkanie na pustym osiedlu?. Ci inwestorzy rozpoczynali sprzedaż, kiedy klienci dziury w ziemi już nie kupowali, bo wcześniejsi uczestnicy rynku takie dziury sprzedawali w 2005 i 2006 i mieli w trakcie realizacji ok. 40% niesprzedanych zasobów, siłą rzeczy byli atrakcyjniejsi od nowych uczestników.

Jest rok 2006, 2007 i 2008, banki udzielają kredytów na prawo i lewo, i taka dziwna rzecz się na tym rynku dzieje, bo udzielają kredytów na dziury w ziemi, do tego stopnia, ze tylko po sprawdzeniu własności gruntu i prawomocności pozwolenia na budowę wypłacają nie jak wcześniej w transzach zgodnie z harmonogramem robót, ale jedną całościowo wpłatą. Rachunki obrotowe firm deweloperskich, zawalane są po prostu nadpłynnością, ci którzy widzą to niebezpieczeństwo uciekają z dużą częścią pieniędzy w zakup nowych nieruchomości, a pozostałe kwoty..., no cóż w badzo wielu nie tylko deweloperskich firmach, pracownicy banków roztaczali urocze wizje inwestycji w opcje, derywaty i inne produktu bankowe, które z budownictwem czy obrotem nie mają nic wspólnego, ale przynoszące dochody (prawie bez ryzyka ;-)) rzędu 40% rocznie, no i często chciwość wygrywała, z chciwy w efekcie przegrywał.

Efekt trzeci ,w roku 2006 i 2007 rynek wypełnia się umowami z wykonawcami, szanujący się inwestor, albo taki którego życie tego szacunku nauczyło, kontrakt na budowę podpisze tylko z poważną firmą. A tu rozpoczyna się ogólnokrajowa akcja “budujemy nowy dom, jeszcze jeden nowy dom” i zaczyna się rynek wykonawcy. Biedaki tak ogłupieli od naporu zleceń, że to oni nieomal wybierają sobie inwestora. Co łatwo sobie wyobrazić zaczynają windować ceny do nieprzyzwoitych rozmiarów, poniżej 3.800,- za 1m2 rozmów nie podejmują.

W głębi rynku wiele umów jest w trakcie realizacji, bywa że w połowie i w bardzo wielu przypadkach dochodzi do renegocjacji umów, no może nie do maksymalnego poziomu, ale argumenty wykonawcy rozsądnego inwestora przekonują, a celem jest przecież zrealizowanie zamierzenia. Wykonawca podnosi i słusznie zresztą, że ceny materiałów budowlanych skoczyły tak drastycznie, że nie tylko rozsadzają każdy wcześniejszy kosztorys, ale materiały przestają być dostępne. To co było na składach jest “zarezerwowane”, terminy realizacji kontraktów na ceramikę budowlaną zaczynają być niebezpieczne dla rynku. Podobnie rzecz się ma z cementem, stalą budowlaną, etc. Cóż przewidziane rezerwy właśnie uległy anihilacji, zatem następuje podwyżka cen u deweloperów, tym bardziej że rynek akceptuje nawet “chore” ceny.

Efekt czwarty, klient ma w czym wybierać, powstają nowe osiedla, dostępna jest nieomal każda preferowana lokalizacja, konsument może i ma świadomość zniewolenia w kwocie równej ok. 1,5 hipotetycznego czynszu najmu miesięcznie przez 25 lat, ale pragnienie posiadania własnego gniazda, jaskini, czy też chęć zwykłej ucieczki przed ukochanymi rodzicami współmałżonka jest silniejsza, skoro można “kupić” - to złe słowo, raczej zdobyć wolność to jakoś to będzie. Trwa właśnie etap, kiedy zza każdego węgła, krzyczą reklamy doradców finansowych czy banków, “kredyt hipoteczny - 0% wkładu własnego!, choć były i takie kredyty, gdzie udzielano 125% wartości mieszkania (na urządzenie się ;-)). Dochodzi do sytuacji, kiedy klient dostaje kredyt, którego miesięczna wysokość raty kapitałowej i odsetkowej przekracza cały dochód rodziny. Jest też drugi rodzaj klienta, takiego który kupuje mieszkanie jako lokatę kapitału, i przeznacza na wynajem, tych klientów jest całkiem sporo ok 25%, wiele osób przeliczyło sobie wartość kredytu do czynszu, no i w 2006 i 2007 to wyglądało całkiem racjonalnie.

Rok 2008/2009 ktoś rozbija bańkę, a może sama pękła i tu następuje bańki

Efekt pierwszy

Firmy, które na fali koniunktury rozpoczęły inwestycje, w tym momencie uzyskały prawomocność pozwoleń na budowę. Ale przecież jesteśmy optymistami, a rynek nieruchomości miał już różne fazy i jest nadzieja, że i tym razem wszystko pójdzie do przodu a nikt za bardzo nie wie jak minimalizować straty. 90% inwestorów korzysta z potężnego (jak na ta skalę) kredytu inwestycyjnego, którego ewaluacja trwa. Sprzedaż siadła, w biznes-planie złożonym do kredytu, określono procent sprzedaży bieżącej, a tu za przeproszeniem kicha, klienta nie ma, zniknął, zostało po nim tylko wspomnienie.

Efekt drugi i trzeci

Inwestor nie ma kasy, a wręcz same zobowiązania, to i zaczynają się opóźnienia w płatnościach i jest to zawsze łańcuszek oczekujących. Wykonawca wie, że jedzie z inwestorem na jednym wózku. Rozpoczynają się kolejne renegocjacje umów. Rozsądni wykonawcy coś odpuszczają (mają z czego), tym bardziej że UOKiK rozpoczyna postępowania dot. zmowy producentów materiałów budowlanych i zmowy wykonawców.

Posiadane kiedyś nadwyżki, wręcz nadpłynności, wielu inwestorów wspomina z żalem, jak ok. 40% umoczyli w opcjach, i innych takich bankowych produktach.

Efekt czwarty

Potencjalny klient, od tego czasu postać mityczna, historyczna i wspominana z nieutulonym żalem, zostaje odcięty od życiodajnego kredytu to i mieszkania nie kupi. Chadza co prawda na targi mieszkaniowe, czasem nawet odwiedza biura, zbiera piękne kolorowe ulotki, ogląda makiety, wizualizacje, przegląda oferty w internecie, i marzy mu się upragnione własne 45 - 60 m2, ale decyduje się na najem.

Wnioski

Wniosek pierwszy

Na rynku jest wiele gotowych mieszkań do objęcia od zaraz. Ilość wydanych pozwoleń na budowę nie może być miarodajnym wskaźnikiem przyszłych efektów. Przygotowanie inwestycji od koncepcji przez wszelkie uzgodnienia, do decyzji pozwolenia na budowę włącznie, jest poniekąd innym działem prowadzenia tej działalności. Najpierw uzyskuje się pozwolenia (Franc Kafka, coś wiedział o postępowaniach), a dopiero później podejmuje się decyzję o prowadzeniu inwestycji. Pozwolenie ma ważność 3 lat, ale po “wbiciu łopaty”, można to go prolongować w nieskończoność. Fakt, że wydano ileś tam pozwoleń na budowę, wcale nie znaczy, że budynki te zostaną ujęte w kolejno-rocznych statystykach GUS, jako oddane do użytkowania.

Wniosek drugi

Tak na dobrą sprawę nie zaczęły się jeszcze na większą skalę postępowania upadłościowe, czy egzekucje bankowe na nieruchomościach w fazie inwestycji, banki też chcą minimalizować straty, ale że terminy wymagalności spłaty kredytów upływają, nikt nie ma wątpliwości. Następuje przecena, publiczność zaciera ręce i czeka, że teraz będzie tanio, no ale jakoś nie jest, bo rachunek ekonomiczny to taki zawzięty twór. W moim mieście, jeśli to nie jest gdzieś na peryferiach cena 5.500,- PLN, za m2 jest już ceną podejrzaną, (wykluczam przypadki kiedy deweloperem jest Matka Teresa z Kalkuty), zostaje pytanie, czy inwestor jest w stanie zmieścić się w rachunku ekonomicznym, czy nowo zasysany klient, ma gasić ukrywany pożar w finansach?

Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest w chwili obecnej w stanie przedzawałowym, jeśli ten zawał przeżyje, to konieczny będzie kilkuletni urlop.

Pomysły takie jak kasy mieszkaniowe, TBS, Rodzina na swoim itp. w żaden sposób nie mogą przynieść pożytku, poza ich twórcami oczywiście, a tu wchodzimy w sferę przywilejów.

Proszę zwrócić uwagę, ze każdy kto chce wygrać wybory, ogłasza że zbuduje jakąś kosmiczną ilość mieszkań. A. Kwaśniewski, czy jak mu tam, obiecywał mieszkania dla młodych na wiosnę, no i został preziem, AWS, tworzył kasy mieszkaniowe, TBS, no i obiecywał krainę wiecznej szczęśliwości, Kaczyńskiego który obiecywał 3 czy 30 milionów mieszkań pewnie państwo pamiętacie.

Wniosek ostatni

Ciemność widzę, ciemność